Mam mieszkanie i chcę je wynająć …

Już wynajmowałem i pojawiły się problemy z najemcami, płatnościami, usterkami i brakiem czasu na obsługiwanie mieszkania…

Nie możesz spokojnie spać przez tego typu myśli:

”wynająć mieszkanie ale jak?”

”gdzie znajdę dobrych lokatorów i jak ich zweryfikować?”

„jak skonstruować bezpieczną umowę najmu?”

„jak to rozliczyć?”

”jak kontrolować to mieszkanie?”

”jak rozliczać czynsz i media?”

”A co gdy będę musiał wypowiedzieć umowę niepłacącemu najemcy, czy kaucja mu się należy?!”

Możesz czuć kłębiące się myśli i przytłoczenie, a scenariusz gdzie najemcy demolują Ci mieszkanie pojawia się jak czarne chmury.

Znam to

Witaj, z tej strony Jarosław Żuchowski założyciel pierwszej w Grudziądzu firmy Zarządzanie Najmem pojedynczych mieszkań

Świetnie pamiętam to uczucie niepewności, które towarzyszyło mi, kiedy stawiałem pierwsze kroki w świecie najmu.

Dzisiaj już tylko wspominam sytuacje, w których traciłem nerwy, czas i pieniądze, których… mógłbym uniknąć przez solidne przygotowanie w większości przypadków.

W momencie zwątpienia zadawałem sobie pytanie:

”Czy wynajmowanie mieszkania musi być tak trudne?”

Przecież wynająłem swoje mieszkanie, by zyskać więcej czasu dla rodziny, by rozwijać pasje i hobby oraz, aby mieć więcej czasu dla siebie. Nie martwić się o przyszłość i pieniądze. A nie po to, aby dołożyć sobie kolejnych stresujących zobowiązań.

A co tu dużo opowiadać. Posłuchaj tej historii …

Czasami warto wziąć pośrednika…czy aby na pewno?

Miałem do wynajęcia mieszkanie w wyższym standardzie niż zwykle. Aby szybko znaleźć najemców, skorzystam z pomocy pośrednika pomyślałem. Jak pomyślałem tak zrobiłem, wówczas pracowałem w delegacji w mieście oddalonym o 300 km od miejsca gdzie mam oferowane mieszkanie.

Pośrednik pokazywał zainteresowanym mieszkanie. Pojawiało się mnóstwo ludzi, ale… nikt nie wynajmował.

W pewnym momencie zaczęło robić się to dziwne…

Przecież to świetna lokalizacja, rozsądna cena i wszystko się zgadza.

Dlaczego nikt z oglądających się nie decyduje?

Postanowiłem więc pociągnąć pośrednika za język.

Zastanawiało mnie dlaczego ludzie nie chcą wynająć tego mieszkania?

Okazało się, że pośrednik nie umiał lub nie zależało mu aby zamknąć transakcję.

Biuro nieruchomości pracuje na jednorazowej prowizji często dyktowanej jej wysokość uznaniem samego pośrednika. Dlaczego nie zależy im na tego typu zleceniach? To błędne myślenie – zależy, miedzy innymi dlatego aby mieć dużo ofert w swoim biurze, ale nie jest to priorytet transakcyjny z prostego powodu. Bardziej opłaca się ten sam czas przeznaczyć na pośrednictwo kupna-sprzedaży gdyż tam zarobek z takiego projektu jest po prostu o wiele większy.

Późnej dotarło do mnie, że gdybym tylko trochę wcześniej zaangażował w to mieszkanie więcej czasu, to…

…mógłby wynająć je jeden z pierwszych najemców, którzy oglądali je 3 miesiące temu.

A ja nie straciłbym tych 2400 złotych z pustostanu.

Chciałem zarządzać mieszkaniami tak, żeby o 01:00 w nocy nie być zmuszonym odbierać telefonu od najemcy ,że ”ZAMEK W DRZWIACH NIE DZIAŁA, CO ROBIĆ?!”

Początki nie były łatwe, jednak z każdą taką sytuacją…

− każde przygotowanie i wynajęcie mieszkania

− każdy telefon z najemcami

− każda awaria, którą w stresie naprawiałem.

…z perspektywy czasu były świetną okazją do nauki. W ten sposób z czasem nabierałem pewności siebie i uczyłem się jak prawidłowo obsługiwać najem.

Częściej dostrzegam pułapki i ryzyka, co pozwala mi już nie stresować się utratą pieniędzy.

Wówczas nauczyłem się, że warto i trzeba przygotować mieszkanie z gotowym planem.

Bardzo częstym błędem wśród wynajmujących jest myślenie, że firma zarządzająca jest kimś w rodzaju pośrednika nieruchomości. Nie jest to prawdą ani zaskoczeniem, gdyż prawie każdy z nas ma wyobrażenie o tym, czym zajmuje się pośrednik – wystawia ogłoszenie w popularnym serwisie ogłoszeniowym, doprowadza do podpisania umowy, pobiera prowizję i… no właśnie, znika, jego rola się kończy. Przy zarządzaniu najmem wygląda to jednak zupełnie inaczej.

Co wyróżnia dobrego zarządcę Twojego mieszkania od pośrednika?

– zarządca pracuje w Twoim imieniu, jest Twoimi oczami, uszami i rękami w trakcie opieki nad nieruchomością, wyręczy Cię we wszystkich czynnościach związanych z najmem,

– rozpoczęcie współpracy z firmą zarządzającą najmem ma na celu uwolnienie Twojego czasu, który do tej pory poświęcałeś na wynajem mieszkania, oraz pomóc Ci w radzeniu sobie z problemami, które generuje posiadana przez Ciebie nieruchomość,

–  uruchomi kampanie kontaktu telefonicznego z najemcami w celu m.in. sprawdzenia ich zadowolenia z usługi najmu , oceni ryzyko próby wcześniejszego rozwiazywania umowy, a ponadto przedstawi ofertę przedłużenia umowy na dalszy okresy najmu,

– zarządca wdroży system i narzędzia do rozliczeń najemców, komunikacji z najemcami, fakturowania i zarządzania zgłoszeniami,

– wprowadzi usługę w zakresie obsługiwania najmu, np. sprzątanie części wspólnych czy pomoc w drobnych usterkach, które najemcy do tej pory mieli sami usuwać,

– poszerzy o wachlarz świadczonej pomocy technicznej, przez stworzenie własnej wewnętrznej ekipy technicznej, która pomaga w codziennych kłopotach naszych najemców, jak dorobienie zagubionego klucza czy naprawa prostych usterek,

– uruchomi własny serwis sprzątający dla najemców, którzy wolą zlecić taką usługę zarządcy, niż sami sprzątać mieszkania według ustalonego i wymaganego przez nas harmonogramu

Wprowadzając takie standardy i usługi, zwiększam komfort naszych najemców, zmniejszam odsetek pustostanów, a dzięki temu generuje wyższe przychody właścicielom mieszkań pozostających pod opieką mojej firmy.

A moi znajomi inwestorzy, którzy dopiero startowali z najmem mieszkań by budować przychód pasywny, zaczęli pytać o porady, dzielić się swoimi historiami, które sami napotkali.

W trakcie tych rozmów odkryłem coś, co mnie po prostu poruszyło.

Zobaczyłem jak wiele podstawowych błędów ludzie popełniają wynajmując i obsługując mieszkania, jakie braki w kompetencjach mają biura nieruchomości.

postanowiłem, że trzeba im w tym pomóc, bo w przeciwnym razie tracą na tym wszyscy, inni inwestorzy, a nawet najemcy.

I tak zrodził się pomysł na biznes.